深圳税收模式推广到全国房价下跌可期【微蜂网税务优化外包中心】

　　请不要再说房产税收改革没用，房产税收改革将带动房价大幅下降。

　　深圳的二手房税费征收模式将推广到全国。

所谓房产交易税的深圳模式，避开了争议极大的上海、重庆的房产税方式，转而从二手房交易税费入手。

6月9日，深圳市地税局联合深圳规划国土委公布，从2011年7月11日起开始执行存量房交易评估价征税政策的消息，杜绝了阴阳合同，导致二手房交易成本提到数万元到十几万元不等。

　　深圳二手房交易新税费政策执行后，市场效果立竿见影。

据媒体调查，以“7月11日”为分水岭：在正式按评估价征税之前的6个交易日，我市二手房成交总量达到5150套，日均468.2套，成交总面积达到494972.72平方米，其中住宅成交总数为4439套，成交总面积为417851.47平方米。

之后的15个交易日，二手房成交总量仅为1394套、总面积167701.43平方米，日均仅为92.9套和11180平方米;相比6月份的日均492.4套和48671.8平方米相比，跌幅则扩大到81.1%和77%。

8月份交易仍然在冰点。

据深圳中原地产对样本楼盘的监测数据显示，8月份样本楼盘价格指数环比7月再降，188个样本楼盘仅四成获得成交，而已成交楼盘中出现降价的占比超过六成。

　　深圳成为我国房地产调控的试金石，限购、限贷加上税费新政，改变了投资者的心理预期，调控可谓大获成功。

　　根据国家统计局9月18日公布的数据，8月份中国70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比下降和持平的城市比上月增加了15个。

环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.4%，涨幅比7月份缩小的城市有8个。

与去年同月相比，70个大中城市中，二手房价格下降的城市有5个，比7月份增加了1个。

仅从以上数据，可以得出房地产调控收效不大的结论，但深圳却收到了立竿见影的效果，二手房交易税费改变功不可没。

　　据《新世纪》杂志报道，深圳模式有可能推向全国。

　　这是中央政府与地方政府博弈后利益重新分配的结果。

按照2003年的中央政策预期，“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”，但在推行过程中，遭遇地方政府与物业持有人的强烈反对。

　　2008年4月，新的突破从二手房市场开始。

当年4月，财政部、国税总局从模拟评税试点省市中，选择南京、杭州、北京、重庆、青岛、深圳、丹东等城市，将模拟评税试点取得的成果，先行用于契税等房地产交易环节税收的实际征收。

2009年底，财政部、国税总局发文要求全国各省份均选定城市，对二手房交易环节的契税等按评估价征收。

　　就像一度盛传的房产加名税一样，地方政府积极性高涨。

仅一年半时间，全国各省份即完成试点任务，今年7月向全国扩展，恰好与深圳二手房税收新政同步。

房地产契税、营业税属于地方税收，个人所得税中40%归地方政府。

当然，目前二手房税费新政预计增加的千亿元收入，无法弥补土地财政下降的不足。

预计最终房地产交易20%的个人所得税的优惠会全部取消，相当于实际开征资本利得税。

　　同时，政策双管齐下谋略填补空缺：一方面，增加契税;另一方面，取消土地供应双轨制。

据《中国之声》9月中旬报道，国土资源部近日透露，我国将逐步扩大有偿使用国有土地的覆盖面。

国家土地副总督察甘藏春表示，土地资源配置的最终目标是取消土地供应双轨制，即减少直至最终取消政府无偿划拨国有土地给使用单位，统一改为通过过招标、拍卖、挂牌等方式，有偿出让国有土地。

　　增加交易税费，全面开征20%的个人所得税，如果二手房新政在全国推广，将带来房地产市场的剧烈变化：二手房的成交量可能急剧下降，带动二手房价下降，最终导致楼市观望情绪加重，深圳二手房市场的冻结现象将出现在全国各地。

随着税费预期的改变，从8月份开始，北京等地已经出现二手房降价销售的现象。

可以预期，今年四季度，房价将继续处于下行区间，二手房市场将难以扛过严冬。

　　从物业税，到个人所得税的普遍征收，这是通过改变投资者预期压制房价的典型案例。

在这方面，各级政府取得了空前的共识。

　　另一些共识让人悲哀：土地财政不仅不会摧毁，还将通过取消双轨制的办法得到固化;多如牛毛的税收不会重新清理，而会通过取消优惠等办法，获得地方政府的支持。

可见，根本制度改革难，可以收效的枝节改变，容易。